Reinder Hartmans, fiscalist en vader

30 november 2021 | Door:  Reinder Hartmans

Mijn naam is Reinder Hartmans, inmiddels ruim 15 jaar als fiscalist in het cluster Zwolle actief. Ik woon met Phaedra in Harderwijk en heb twee zonen, Sybren en Tjalle. 

Afgelopen woensdag met de kar achter de auto naar Groningen. Zoon Sybren, eerstejaars bedrijfskunde moest binnen een maand uit zijn kamer. Het was antikraak, een hele kantooretage voor weinig geld, veel ruimte maar geen zekerheid. Het is niet gelukt op korte termijn een andere kamer te vinden, dus na vier maanden weer naar huis.

Voor het eerst op kamer op de Snikkevaardersgang 5

Als je zoon op kamers gaat denk je ook aan je eigen tijd als student te Groningen. Mijn eerste kamer kreeg ik in het jaar 1985 via een particuliere verhuurder van vele kamers. Het betrof een zolderkamer van een klein huisje van ongeveer 400 jaar oud aan de Snikkevaardersgang 5 te Groningen. Wie kent deze straat niet! Een snikkevaarder is een schipper van een snikke of een trekschuit. Dus een schip dat werd voortgetrokken door bijvoorbeeld een paard.

De kosten van deze kamer bedroegen per maand 185 gulden exclusief. Geen warm water en dus ook geen douche. Maar ja als student vond je dat niet heel erg. Je had een kamer. Via het dakraam en het dak kon ik bij een vriend een paar huizen verderop wel douchen. Bovendien bijna dagelijks sporten op het sportcentrum de ACLO.

En nu zoon op kamers, kamernood/woningnood

Mijn oudste zoon, zoals gezegd Sybren, had na een tussenjaar waarin hij zijn eerste studie-ervaring van twee weken in Utrecht had opgedaan, op de valreep via een antikraak een kamer gekregen in Groningen. Mooi voor de introductieweek (de KEI week), zodat hij zich meteen kon begeven in het studentenleven. Samen met een vriend en twee studentes een heel kantoorpand bij Kardinge.

Maar helaas de antikraak werd opgezegd. Op zoek naar een nieuwe kamer, maar ondanks de vele aangehaalde oude contacten van ons uit Groningen helaas nog niet gelukt.

Kamernood maar eigenlijk de gehele woningmarkt op slot. Weinig aanbod en geen doorstroming.  De jonge (afgestudeerde) mensen kunnen geen huis kopen of huren. Ze blijven zitten waar ze zitten.

Als fiscaal jurist met veel ervaring in de financiële planning ga je vanuit je achtergrond nadenken over welke fiscale regels een rol spelen op het woninggebied. Een paar opties gingen door mijn hoofd.

Zelf een huis kopen.

Even afgezien van de vraag of je er wel tussenkomt in de huidige markt met standaard overbieden, zitten daar wel wat haken en ogen aan. Heel veel huizen (flatjes) mag je niet aan derden verhuren. Aan je kinderen is oké, maar aan een studievriend kan al niet.

De huidige prijzen liggen hoog. Je betaalt nu het volle pond. Daarnaast heb je bij een dergelijke woning te maken met 8% overdrachtsbelasting. Je gaat er immers niet zelf wonen. Wat nu als je zoon stopt met de studie of naar een andere stad gaat, zit jij met je dure huis dat je niet mag verhuren aan anderen. Bij verkoop is het maar zeer de vraag of jjij je geïnvesteerde bedrag weer terugkrijgt.

De woning door mijn zoon laten aankopen

Mijn zoon kan de woning ook op eigen naam kopen. Waarbij de ouders hem financieel ondersteunen. Voor hem zijn eerste woning, als starter geen overdrachtsbelasting. Maar ook hier vaak beperkte verhuurmogelijkheden. Maar wellicht volgt zijn broer over een jaartje dus dan hebben ze beiden een plek. Echter bijna geen inkomen, geen effect van de renteaftrek. Maar is dat erg? Dat denk ik niet met deze lage rente. Sterker nog wij adviseren soms mensen om de lening voor de woning bewust niet aan de woning te koppelen, door bijvoorbeeld de lening aflossingsvrij te maken.

Het nadeel voor mijn zoon is dat je het risico van waardedaling bij hem neerlegt. Het is de vraag of je dat moet willen. Nog even afgezien van de vraag of een vaste woning in dit stadium van zijn leven wel wenselijk is.

Hoe kunnen we de woningmarkt weer in beweging krijgen, een tweetal fiscale ‘hulplijnen’

Particuliere woningeigenaren kunnen een kamer gaan verhuren. Zij kunnen daarbij gebruik maken van de zogenaamde kamerverhuurvrijstelling. Als je in je eigen huis een onzelfstandige ruimte (een kamer) gaat verhuren aan bijvoorbeeld een student, is de ontvangen huur onbelast, mits de opbrengst maximaal € 5.668,-- op jaarbasis bedraagt. De fiscale behandeling van je woning, lees renteaftrek, wordt daardoor niet beperkt. Er gelden wel een aantal voorwaarden. Zo dient de kamer onderdeel te zijn van je huis, het betreft een huur voor een langere periode en de huurder staat ingeschreven op dat adres.

Op dit moment is het mogelijk dat bijvoorbeeld ouders, maar ook grootouders, aan hun (klein)kinderen eenmalig ruim een ton belastingvrij schenken ten behoeve van de woning. Daardoor kunnen jonge mensen, ondanks de hoge prijzen, toch kopen.

Maar nog steeds op zoek naar een kamer

Gisteravond is mijn zoon naar een potentieel nieuw huis geweest. De andere bewoners mogen kiezen en nodigen daarvoor vaak zo rond de tien kandidaten uit. Ik hoop zo dat dat gelukt is.

En de woningnood. Wellicht meer bouwen en zeer waarschijnlijk is dit ook het moment om de fiscale eigenwoning regeling aan te passen. In Europees verband loopt Nederland hier uit de pas. Een nieuwe regering wie weet.

Maar voor nu, als jullie nog iets weten, ik hoor het heel graag.