Tussentijdse beëindiging van geliberaliseerde pacht kan!

17 mei 2019 | Door:  Tineke Hoekstra

Het is toegestaan om een geliberaliseerde pachtovereenkomst tussentijds te beëindigen. Dit heeft de Centrale Grondkamer eind 2017 bepaald. Voorheen was het standpunt dat tussentijdse opzegging in strijd met de wet was. Daar is de Grondkamer dus op teruggekomen, onder meer om meerjarige pachtcontracten te bevorderen. Hoe zit dat nu precies?

Geliberaliseerde pacht

Bij geliberaliseerde pachtovereenkomsten (met een maximale duur van 6 jaar) heeft een verpachter de vrijheid om zelf de hoogte van de pachtsom te bepalen. De vraag naar landbouwgrond bepaalt hierbij veelal de marktprijs.

Bij deze vorm van pacht kent de wet geen maximumpachtprijs zoals we die kennen bij reguliere pacht of bij geliberaliseerde pacht die langer dan 6 jaar duurt. Deze vrijheid qua prijsvorming maakt dat korte geliberaliseerde pachtovereenkomsten, veelal met een looptijd van één jaar, populair zijn onder verpachters. Het is tegelijk ook een reden dat het pachtstelsel geëvalueerd is en mogelijk gewijzigd gaat worden. (Zie hiervoor ook: ‘De toekomst van het pachtrecht: binnenkort duidelijkheid?’)

Beperking liberale pacht

Naast de vele voordelen (al dan niet voor de verpachter) bestond er tot eind 2017 ook een duidelijke beperking in de voorwaarden die je kon afspreken bij een geliberaliseerde pachtverhouding. Het betrof een beperking in de tussentijdse beëindiging van een dergelijk pachtcontract. Het was niet mogelijk om in een geliberaliseerde pachtovereenkomst tussentijdse opzeggingsgronden op te nemen.

De Centrale Grondkamer was altijd van mening dat een dergelijke bepaling in strijd met de wet was. Pachtovereenkomsten waarin een tussentijdse opzeggingsgrond was opgenomen werden afgewezen dan wel slechts gedeeltelijk goedgekeurd, waarbij een streep ging door de opzeggingsgrond.

Gevolg van dit standpunt van de Centrale Grondkamer was dat er veelal korte jaarlijkse geliberaliseerde pachtovereenkomsten werden afgesloten. Na afloop van die periode kon de verpachter vrij over het land beschikken. Dit houdt het opbouwen van een duurzame relatie tussen pachter en verpachter tegen. Ook brengt het jaarlijks kosten van de Grondkamer met zich mee.

Gewijzigd standpunt

In november 2017 heeft de Centrale Grondkamer een omslag gemaakt in haar standpunt: de mogelijkheid tot tussentijdse beëindiging van een geliberaliseerde pachtovereenkomst hoeft niet langer in strijd te zijn met de wet. Partijen krijgen hiermee ruimte om in dergelijke pachtovereenkomsten opzeggingsgronden overeen te komen.

Een duidelijke voorwaarde om zo’n tussentijdse opzegging mogelijk te maken is wel dat de opzeggingsgrond objectief bepaalbaar moet zijn. Het moet gaan om een opzegging als gevolg van een objectieve toestand en niet om een invulling of beleving van één van de partijen. Er kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat de overeenkomst wordt beëindigd als het perceel wordt verkocht, ondanks dat de verkoop in de macht van de eigenaar ligt. Een ander voorbeeld is de wijziging van de bestemming van het perceel. Een verpachter kan echter niet opnemen dat hij de pacht wil opzeggen als hij geen behoefte meer heeft aan een pachter op zijn land. Niet alle beëindigingsgronden zijn dus mogelijk.

Alfa is dichtbij

Het gewijzigde standpunt van de Centrale Grondkamer biedt mogelijkheden voor partijen die een tussentijdse ontbinding van de pacht willen vastleggen. De toch al flexibele wetgeving rondom geliberaliseerde pacht wordt hierdoor nog aantrekkelijker. Die wetgeving zorgt er wellicht ook voor dat er weer pachtcontracten worden afgesloten met een looptijd langer dan één jaar. En dat sluit beter aan bij de wens vanuit de praktijk.

Wil je meer weten over het opnemen van tussentijdse beëindigingsgronden in een pachtovereenkomst? Of heb je een andere vraag over pacht? Neem dan gerust contact op met een van onze juristen. We staan je graag te woord.