Een woning kopen met overdrachtsbelasting of met btw?

8 juni 2021 | Door:  Paul Vernig

Bij je zoektocht naar een andere woning kom je de meest uiteenlopende advertenties tegen. Vaak zie je naast de vraagprijs k.k. (kosten koper) staan, maar ook wel eens v.o.n. (vrij op naam). Een derde mogelijkheid is dat de vraagprijs inclusief btw is. Welke belasting moet je nu eigenlijk betalen?

Bestaande woning

In de basis is het niet zo moeilijk. Wanneer sprake is van een bestaande woning heb je te maken met overdrachtsbelasting. Heb je de bedoeling om zelf in de woning te gaan wonen dan is dat 2%. Ben je echter jonger dan 35 jaar dan kun je een beroep doen op een vrijstelling mits de koopsom niet meer dan € 400.000 bedraagt en je nog niet eerder de vrijstelling gebruikt hebt. Anders wordt het wanneer je de woning niet zelf gaat bewonen. Dan wordt je als een belegger aangemerkt en betaal je 8% overdrachtsbelasting. Maak je gebruik van de vrijstelling dan ben je verplicht om een verklaring aan de notaris af te geven.

Als de bestaande woning met k.k. wordt verkocht, betaal jij de overdrachtsbelasting (tenzij je een beroep doet op de vrijstelling) en de notariskosten voor de akte van levering met inschrijving in het Kadaster. Als de woning v.o.n. wordt verkocht neemt de verkoper deze kosten voor zijn rekening.

Het kan ook voorkomen dat de verkoper met je wil afspreken dat het overdrachtsbelastingvoordeel voor de verkoper is. Dat kan zich voordoen als de verkoper nog geen zes maanden eigenaar is van de woning. Vaak ben jij dan minder overdrachtsbelasting verschuldigd maar dat betaal je aan de verkoper. Het is verstandig om daarover goede afspraken te maken!

Nieuwbouw-woning

Wanneer je een zogenoemde nieuwbouw-woning koopt, is meestal sprake van twee samenhangende prestaties. Je koopt de grond van bijvoorbeeld de gemeente en sluit met een aannemer een aannemingsovereenkomst. Aankoop van grond die bestemd is om te bebouwen, is doorgaans met 21% btw belast. Ook de facturen die je van de aannemer gaat ontvangen zullen inclusief 21% btw zijn. Met overdrachtsbelasting heb je in dat geval niets te maken.

Let op:

Wanneer je een dergelijke nieuwbouw-woning tijdens de bouw doorverkoopt is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde. Deze waarde zal dan waarschijnlijk minimaal de koopsom van de grond en het bedrag van de aannemingsovereenkomst zijn, beide inclusief btw. Dat zou tot gevolg hebben dat naast de btw ook overdrachtsbelasting moet worden betaald. Gelukkig is hiervoor een regeling getroffen waardoor de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting wordt verminderd met de koopsom van de grond en de door de verkoper betaalde facturen van de aannemer, beide echter wel zonder btw.

Leuker kunnen we het niet maken, maar de belastingadviseurs van Alfa kunnen je wel helpen, dat je niet te veel belasting betaalt bij de aankoop van een woning. Neem gerust contact met ons op.