Column Bouwtotaal: Vrijstelling in overdrachtsbelasting

22 december 2021 | Door:  Gerrald Heijnen

Begin dit jaar is het algemene tarief van de overdrachtsbelasting verhoogd van 6% naar 8%. Een verhoging van maar liefst 33 1/3%. Dat betekent dat vorig jaar bij de aankoop van een pand van € 3.000.000,- de overdrachtsbelasting nog € 180.000,- bedroeg. Nu is dat € 240.000,-. Een extra kostenpost dus van € 60.000,-. Geen wonder dat door veel ondernemers de overdrachtsbelasting als een soort boete op de aankoop van vastgoed wordt gezien. Er is dan ook alle reden om bij verkrijging van vastgoed na te gaan of er geen vrijstelling van toepassing is. In de wet zijn namelijk 26 (!) soorten van vrijstellingen opgenomen.

Eén van die vrijstellingen is de vrijstelling bij ‘fusie, splitsing of reorganisatie’. De achtergrond van deze vrijstelling is dat in die situaties in veel gevallen het uiteindelijke belang in het vastgoed niet over gaat. Immers, wanneer een DGA het vastgoed in één BV houdt en hij wil dat om goede redenen in een andere BV of meerdere BV’s gaan doen, wordt dat door de DGA niet gevoeld als een aan- en verkoop van vastgoed. In de zin van de wet is er in dat geval echter wel sprake van een overdracht. De vrijstelling bij ‘fusie, splitsing of reorganisatie’ voorkomt echter dat er ook daadwerkelijk geheven wordt. Om te voorkomen dat hier misbruik van wordt gemaakt, zijn er vergaande voorwaarden aan deze vrijstelling verbonden. Kort gezegd: de fusie of splitsing moet om zakelijke redenen zijn gedaan en niet om belastingheffing te voorkomen.

Wel of geen vrijstelling?

De vraag of aan de voorwaarden voor de vrijstelling wordt voldaan leidt regelmatig tot discussie met de belastingdienst. De belastingdienst legt de voorwaarden in een aantal gevallen zo strak uit, dat aan de vrijstelling niet meer wordt toegekomen. Dat is natuurlijk niet de bedoeling geweest toen de vrijstelling werd ingevoerd. In veel gevallen moet de rechter er aan te pas komen om aan te geven wie er gelijk heeft.

Zo ook recent in een zaak die diende voor het Gerechtshof Amsterdam. Twee BV’s, met dezelfde aandeelhouder, waren ieder voor 50 % eigenaar van een pand. U begrijpt dat dit in de praktijk een nogal lastige situatie is, die ook kostenverhogend werkt. De DGA koos er daarom voor beide BV’s te laten fuseren tot één BV. Heel zakelijk zou je denken. Zo dacht echter niet de belastingdienst. Nadat de Rechtbank Noord-Holland de vastgoedeigenaar al gelijk had gegeven, ging de belastingdienst in hoger beroep bij het Gerechtshof. Ook daar kreeg de vastgoedeigenaar gelijk.

De opstelling van de belastingdienst in deze situatie is opmerkelijk. Zij had voor de heffing van inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting wel vrijstelling verleend. En daar gelden dezelfde voorwaarden van zakelijkheid.

Het is zeer wenselijk dat de belastingdienst in dit soort gevallen met één mond spreekt. Dit zou het leven van ondernemers (en hun adviseurs) behoorlijk verlichten. Moraal van het verhaal: leg je niet te snel neer bij een afwijzing van de belastingdienst. In nogal wat gevallen wordt de vastgoedeigenaar een vrijstelling onthouden waar hij wel recht op heeft!

Deze column is gepubliceerd op BouwBelang

Dit artikel is geschreven door Teus van de Bospoort, die inmiddels niet meer bij ons in dienst is.