Vastgoed in box 3 te hoog belast?

4 april 2023 | Door:  Dick Leeuw

Er gebeurt veel op de vastgoedmarkt. Er wordt gesproken over een Wet betaalbare huur, de rente stijgt en we hebben te maken met een stikstofimpasse. Allerhande zaken die de waarde en het rendement van vastgoed raken. Ook is de manier waarop belasting over box 3 vastgoed wordt geheven veranderd. Vanaf 2023 is de heffing over het vermogen niet meer afhankelijk van de hoogte van dit vermogen maar van de samenstelling hiervan. Ook in 2022 wordt dit systeem in sommige situaties toegepast. In een eerder artikel kun je lezen hoe dit werkt. Heb je vastgoed in box 3? Dan kan de belastingaanslag de komende jaren aanzienlijk hoger uitvallen. Hoe kan dit?

Heffing vanaf 2023

De grondslag waarover belasting wordt geheven in box 3 gaat uit van de werkelijke verdeling van je vermogen over drie vermogensgroepen, banktegoeden, overige bezittingen (onder meer beleggingen en onroerend goed) en schulden. Vervolgens bereken je per vermogensgroep het box 3 inkomen op basis van een verondersteld rendement. Deze rendementen bedragen:

Per 1 januari 2024 wordt uitgegaan van een rendement van 6,04% voor vastgoed.

Over het box 3 inkomen in 2022 wordt, na aftrek van een vrijstelling, 31% belasting geheven. Dit tarief neemt ieder jaar toe met 1 % toe tot 34% in 2025.  De verdeling tussen partners heeft meestal geen invloed meer op het totale bedrag dat je samen aan box 3-belasting betaalt.  

Aanpassing leegwaarderatio

Verhuur je een woning in box 3 aan een huurder met huurderbescherming , dan mag je mogelijk een afslag op de WOZ-waarde toepassen. Deze afslag is afhankelijk van de hoogte van de huur in verhouding tot de WOZ-waarde. Deze tabel is per 1 januari aangepast. Hieronder is de tabel opgenomen waarbij de oude met nieuwe situatie wordt vergeleken.

In vergelijking met de situatie voor 1 januari 2023 zal er in minder gevallen een afslag op de waarde mogen worden toegepast. Is de “kale” huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde 5% of hoger,  dan mag je vanaf 1 januari geen leegwaarderatio toepassen.

Overigens ga je voor bedrijfsvastgoed uit van de waarde in het economische verkeer. Dit is de beste prijs die je voor het vastgoed kan krijgen onder de meest gunstige omstandigheden. Dit zal in veel gevallen een andere waarde zijn dan de WOZ-waarde. Ook geldt er geen leegwaarderatio.

Vastgoed laten taxeren?

Als je er zeker van bent dat de waarde van het vastgoed lager is dan de WOZ-waarde, dan kun je binnen 6 weken na de datum van de waardevaststelling bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Je kunt echter ook de woning of ander vastgoed laten taxeren.  Ook bij woningen mag je van deze waarde uitgaan als deze getaxeerde waarde 10% of meer lager ligt dan de WOZ-waarde rekening houdend met de eventuele leegwaarderatio.  Maak voorafgaand aan de taxatie opdracht wel een kostenbatenafweging.

Bezwaar maken?

In box 3 wordt op basis van het wettelijke systeem geheven over de waarde van het vastgoed ongeacht het werkelijke rendement.  Als je vindt dat je te veel box 3 belasting betaalt omdat het werkelijke rendement lager is dan het vaste rendementspercentage voor overige bezittingen, dan kun je bezwaar maken tegen de aanlag inkomstenbelasting. Er zijn inmiddels veel uitspraken waarbij rechters aangeven dat het werkelijke rendement de basis is voor de belastingberekening in box 3. 

Uiteindelijk zal de Hoge Raad beslissen of over een hoger bedrag dan het werkelijke rendement mag worden geheven. Met een dergelijke uitspraak is mogelijk nog niet direct alles duidelijk. Wat moet er dan onder rendement worden verstaan? Valt hieronder ook de ongerealiseerde waardestijgingen? Hoe moet worden omgegaan met waardedalingen? Welke kosten mogen worden meegenomen voor de berekening van het directe rendement? Deze bezwaarroute biedt echter(nog) geen zekerheid. Op dit moment is voor de aangifte en aanslag inkomstenbelasting voor het jaar 2022 een binnen 6 weken na de aanslagdatum ingediend bezwaarschrift de enige optie.

Andere opties?

Door bezwaar te maken heb je een kans dat de heffing over het vastgoed lager wordt vastgesteld als het werkelijke rendement lager is dan waarmee door de Belastingdienst wordt gerekend. Hoe groot de kans op succes is weten wij niet. Voor de aangiftejaren 2022 en 2023 heb je geen andere optie, dan bezwaar maken.  Wil je zelf het initiatief houden voor het jaar 2024 dan moet je zelf dit jaar actie ondernemen. De te maken keuze voor zal voor een belangrijk deel afhangen van het verwachte rendement op je vastgoed. Wil je weten welke overwegingen er zijn, houd dan de website in de gaten of neem contact op met een van onze adviseurs.