Verkoop van grond aan niet agrariërs

3 mei 2022 | Door:  André van Nimwegen

Verkoop van grond waarvan de bestemming verwacht wordt te wijzigen

In Nederland is er veel behoefte aan grond. Er is een tekort aan woningen. Er is te weinig natuur en deze natuur wordt bovendien bedreigt door teveel stikstof in de lucht. Grond zal er afgezien van het inpolderen van de Markerwaard niet bij kunnen komen. Inpolderen zal ongetwijfeld geen optie zijn omdat het schadelijk is voor het milieu. De bestemming van de bestaande grond zal dan ook moeten worden gewijzigd. Dit zal betekenen dat agrarische ondernemers geconfronteerd gaan worden met niet agrarische belangstellenden voor hun grond. Een van deze belangstellenden, de overheid, heeft uiteindelijk zelf de mogelijkheid om boeren te dwingen hun land af te staan door middel van onteigening. De verkoop van de grond aan deze belangstellenden zal er toe kunnen leiden dat voortzetting van het bedrijf op de huidige locatie verder niet mogelijk is. Wat zijn de gevolgen voor de inkomstenbelasting van deze al dan niet gedwongen verkoop van de grond en het einde van het bedrijf?

Hiervoor is allereerst van belang hoe de ondernemer de toekomst ziet. Ziet hij toekomst voor zijn agrarische bedrijf of juist in een andere sector? Heeft hij een bedrijfsopvolger die de onderneming graag wil voortzetten? Of is hij gezien zijn leeftijd aan pensioen toe?

Staking van de onderneming

Indien de ondernemer geen toekomst in de agrarische sector ziet, kan hij besluiten om zijn onderneming te staken. Bij een onderneming gedreven in de vorm van een eenmanszaak of maatschap (of v.o.f.) wordt hij dan voor de inkomstenbelasting belast over het verschil tussen de waarde in het economische verkeer van zijn onderneming minus de boekwaarde. Voor wat betreft grond wordt hij gezien de toepassing van de landbouwvrijstelling onder de huidige wetgeving doorgaans alleen belast voor het verschil tussen de waarde in het economische verkeer ( de WEV-waarde) en de waarde in het economische verkeer als alleen andere boeren kopers zijn( de WEVAB waarde). Hij zal daarnaast belasting verschuldigd zijn over de opgebouwde fiscale oudedagsreserve.

De fiscale gevolgen van deze staking kunnen worden verzacht. Ten eerste wanneer binnen 12 maanden een nieuw bedrijf wordt opgestart, kan de stakingswinst worden afgeboekt van de nieuwe investeringen. Voor dat gedeelte wordt de stakingswinst dan niet meteen belast maar wordt de heffing naar de toekomst verschoven. In dit geval kan ook de afrekening van de fiscale oudedagsreserve vaak achterwege blijven.

Wordt geen nieuwe onderneming gestart dan zijn er mogelijkheden om de belastingheffing over de melkveefosfaatrechten naar de toekomst te verschuiven.  Ook is er de mogelijkheid  om (binnen bepaalde grenzen)  een lijfrente te bedingen voor de stakingswinst en de fiscale oudedagsreserve. Tevens is er dit jaar nog de optie van middeling. Deze opties leiden er toe dat de verschuldigde belasting zal verminderen.

Indien de gestaakte onderneming door een BV in plaats van een natuurlijk persoon werd geëxploiteerd blijft de heffing beperkt tot de vennootschapsbelasting, mits de winst niet aan de aandeelhouder natuurlijk persoon wordt uitgekeerd. Wordt er een nieuw bedrijf opgestart, dan kan de gemaakte winst afgeboekt worden van nieuwe investeringen.

Voortzetten van de onderneming

Het kan ook zijn dat de ondernemer  de onderneming wil voortzetten. Dit kan mogelijk op de huidige plaats, indien maar een deel van de grond wordt vervreemd, of anders elders door de verplaatsing van de gehele onderneming naar een andere locatie in Nederland. We gaan er hierbij vanuit dat de identiteit van het bedrijf ongewijzigd blijft. De ondernemer is dan in beginsel belasting verschuldigd over de gerealiseerde winst. De fiscale oudedagsreserve valt niet vrij.

In dat kader van het verzachten van de heffing is vooral van belang of de verkoop van de grond een gevolg is van overheidsingrijpen Van overheidsingrijpen in de zin van de wet inkomstenbelasting is sprake in de volgende gevallen:

• Onteigening, daaronder begrepen minnelijke onteigening en verkoop ter voorkoming van onteigening;
• Een besluit van de overheid waardoor de mogelijkheden om de onderneming of een gedeelte daarvan op de huidige locatie voort te zetten of uit te breiden in belangrijke mate wordt beperkt;.
• Er is sprake van aangewezen nationale regelgeving die leidt tot een herstructurering van de bedrijfstak.

Indien er sprake is van overheidsingrijpen kan de inkomstenbelastingheffing naar de toekomst worden verschoven door het vormen van een herinvesteringsreserve. Deze herinvesteringsreserve kan worden afgeboekt van de nieuwe bedrijfsmiddelen zodra de kostprijs van deze nieuwe bedrijfsmiddelen de boekwaarde van de oude bedrijfsmiddelen overtreft. Hierbij geldt dat de verkoopopbrengst van land afgeboekt kan worden alle bedrijfsmiddelen.

Indien er geen sprake is van overheidsingrijpen kan de verkoopopbrengst van het land alleen worden afgeboekt op de aangekocht land of bedrijfsmiddelen met een afschrijvingsduur van 10 jaar of minder. Hierbij geldt wel voor land de meter voor meter regel. De herinvesteringsreserve kan niet op land worden afgeboekt voor zover de aangekochte grond meer vierkante meter bedraagt dan de verkochte. Deze regeling maakt dat in dat geval de ondernemer doorgaans met een grote fiscale last achterblijft.

Het is daarom verstandig om voordat de grond wordt verkocht bij de belastingdienst na te  vragen of er sprake is van overheidsingrijpen in de zin van de wet inkomstenbelasting

Wanneer een ondernemer verwacht te worden benaderd door een niet agrarische verkoper, is het dus goed om contact op te nemen met zijn klantbeheerder of fiscalist van Alfa om risico’s en kansen in kaart te brengen. De verkoop van de grond zal overigens ook nog gevolgen voor de andere belastingen hebben zoals de omzetbelasting en overdrachtsbelasting.